• Главная
• Статьи
• Квартира для инвестиций

Квартира для инвестиций: вклад или ремонт

Жильё покупают по разным причинам, но с точки зрения денег сценария два. Первый — квартира для жизни, где вопрос выгоды вторичен. Второй — квартира как способ сохранить и приумножить капитал, когда есть накопления и стоит вопрос, куда их вложить. Дальше речь про второй.

Стандартный выбор здесь — вклад или недвижимость. Логика вклада понятна: деньги работают сами. Логика недвижимости менее очевидна, особенно когда встаёт вопрос ремонта: кажется, что это просто траты, превращающие деньги в квадратные метры с красивыми стенами. Разберём обе стратегии на цифрах.

Расчёт ниже построен на допущениях: ставка по вкладу 15% годовых, инфляция 8% в год, рост рынка недвижимости 8% в год, рост арендных ставок 7% в год, аренда квартиры 60 м² от 60 тысяч рублей в месяц. Это оценки по томскому рынку, а не гарантия. Меняются допущения — меняется и результат.

Что даёт вклад за пять лет

Возьмём 4 млн рублей под 15% годовых с капитализацией. Через пять лет на счёте окажется около 8 млн — номинальный прирост 4 млн. После НДФЛ в 13% чистый доход составит около 3,5 млн рублей.

На этой цифре останавливаться рано. При инфляции около 8% в год покупательная способность вложенных 4 млн за пять лет теряет примерно 1,9 млн рублей. Если при этом квартира уже куплена и стоит пустой, добавьте коммунальные платежи — порядка 480 тысяч за пять лет. Реальный выигрыш вклада сокращается примерно до 1,2 млн рублей.

И сама квартира за эти пять лет дохода не приносит и привлекательнее не становится: она переходит в категорию вторичного жилья на фоне новых домов с современными планировками, которые продолжают строиться вокруг.

Как выглядит расчёт с ремонтом

Возьмём конкретный пример: квартира 60 м², куплена за 7,5 млн рублей. После концептуального ремонта её рыночная стоимость выходит на 11,5–12 млн — вложения не исчезают, а конвертируются в стоимость актива, который можно продать дороже, чем купили.

В Томске концептуальный ремонт «Capsule» в комплектации «Стандарт» стоит 60 000 ₽ за метр — для 60 м² это 3,6 млн рублей. В комплектации «Комфорт» — 70 000 ₽ за метр, то есть 4,2 млн. После завершения работ квартира сдаётся в аренду вместо того, чтобы стоять пустой.

Доход от аренды за пять лет

Ремонт занимает около четырёх месяцев, после чего квартира начинает приносить доход. При старте от 60 тысяч рублей в месяц и росте ставок на 7% в год выходит: первый год (восемь месяцев аренды) — около 480 тысяч, второй — 770 тысяч, третий — 824 тысячи, четвёртый — 882 тысячи, пятый — 944 тысячи. Итого около 3,9 млн рублей. При оформлении самозанятости налог 4% съедает 156 тысяч, чистый доход от аренды — около 3,74 млн рублей.

Рост стоимости самого объекта

Параллельно растёт стоимость квартиры. При среднем росте рынка 8% в год объект стоимостью 11,5 млн через пять лет будет стоить около 16,9 млн — прирост 5,4 млн рублей.

Складываем два источника: 3,74 млн от аренды и 5,4 млн от роста стоимости — около 9,1 млн номинального эффекта. За вычетом обесценивания вложенных в ремонт 3,6 млн реальный результат — порядка 7,5 млн рублей.

Сравнение

Вклад под 15% с капитализацией за пять лет даёт около 3,5 млн чистыми. За вычетом инфляционных потерь и коммунальных платежей за пустующую квартиру реальный выигрыш — чуть больше 1,2 млн рублей.

Ремонт за тот же срок даёт около 7,5 млн реального эффекта. Разница — примерно в шесть с половиной раз.

Эффект, который заметен не сразу

Если квартира куплена в ипотеку, ежемесячный платёж зафиксирован: 40 тысяч рублей остаются теми же и через пять лет, хотя из-за инфляции ощущаются иначе. Арендная ставка, в отличие от платежа, растёт вместе с рынком — и квартира со временем всё лучше закрывает ипотеку сама, за счёт арендатора. При этом стоимость объекта продолжает расти, а вложения в ремонт остаются частью этой стоимости.

Рассматриваете квартиру в Томске как вложение — оставьте заявку, посчитаем вилку по бюджету ремонта, ожидаемой аренде и росту стоимости под ваши метры. Смотрите также ремонт квартир под ключ и дизайн-проект.